Об американских REIT в англоязычном мире существует множество толковых руководств. Но информацию по азиатским фондам глобальному инвестору часто приходится собирать по крупицам и с большим трудом систематизировать. В книге International REITs: how to invest overseas and build an international portfolio приведен хороший обзор наиболее интересных фондов REIT Гонконга, Китая, Малайзии и США — родины Real estate investment trusts. Написали книгу три этнических китайца: двое (Kaiwen Leong и Wenyou Tan) родом из Сингапура, а третий соавтор (Elaine Leong) — этническая китаянка родом из Малайзии. Это молодые инсайдеры из мира сингапурских финансов одновременно с прекрасным американским образованием и обладающие глубоким пониманием всех тонких нюансов азиатского образа жизни и инвестиций в Азии.

Что это за книга

• Название: International REITs: How to Invest Overseas and Build an International Portfolio;
• Авторы: Kaiwen Leong, Wenyou Tan, Elaine Leong;
• Издательство: Marshall Cavendish International (Asia);
• Год издания: 2014;
• Количество страниц (бумажная версия): 240;
• ISBN: 978-981-4561-32-7;
• Язык: английский;
• Дополнительно: есть электронная версия книги (для Kindle).

Первая половина книги — обзорная. В ней подробно и с приближенными к жизни примерами рассматривается, что такое REIT и как проводить инвестиционную оценку паев перед их покупкой. Приводятся плюсы и минусы инвестиций в REIT по сравнению покупкой недвижимости напрямую, с дивидендными акциями, облигациями, взаимными фондами, депозитами в банках, вложениями в фонды венчурных инвестиций. Во второй половине книги рассматриваются нюансы законодательства о REIT в Гонконге, Сингапуре, Китае, США и в Малайзии. Самое важное — приводятся перечни наиболее интересных фондов этих стран, чьи паи торгуются на биржах. REIT — это фонды не только офисной или жилой недвижимости, но и фонды с торговой, гостиничной, медицинской, промышленной, складской недвижимостью. В Сингапуре, Гонконге и мегаполисах Китая особенно интересны фонды, управляющие торговыми центрами и офисными небоскребами. Несмотря на то, что книга была издана в 2014 году, материал в ней изложенный актуален и сейчас. Учебник полезен для начала знакомства с миром REIT, а перечисленные фонды будут полезными наводками для самостоятельного поиска и анализа американских и азиатских REIT для инвестиций.

Gearing ratio или соотношение собственных и заемных средств для REIT законодательно ограничено в Сингапуре потолком в 30% для заемных средств, в Гонконге — 45%, в Малайзии — 50%, в Китае — 45%, а в США вообще нет лимитов gearing ratio для REIT.

Типы REIT

Существует 2 типа фондов REIT:

1. Equity REIT — владеют и управляют портфолио из объектов недвижимости (от торговых центров и многоквартирных жилых домов до больниц и фабрик);
2. Mortgage REIT — либо сами напрямую выдают ипотечные кредиты на покупку недвижимости, либо (как происходит чаще всего) выкупают целые выпуски ипотечных облигаций.

Интересные REIT в Гонконге

• Link REIT (тикер на HKEX: 823) — первый в Гонконге и на текущий момент крупнейший в Азии по капитализации REIT. Паи The Link Real Estate Investment Trust начали торговаться на гонконгской бирже в 2005 году, после IPO;
• Champion REIT (тикер на HKEX: 2778) — владеет и управляет офисными небоскребами и торговым центром в Гонконге;
• Fortune REIT (тикер на HKEX: 778) — владеет и управляет 16-ью торговыми центрами в Гонконге;
• Hui Xian REIT (тикер на HKEX: 87001) — паи номинированы в юанях. Активы Hui Xian REIT — это торговые центры и гостиницы в китайских мегаполисах;
• Yuexiu REIT (тикер на HKEX: 405) — паи номинированы в юанях. Активы фонда — это торговые центры и офисная недвижимость в Гуанчжоу, Шанхае, городе Ухань и городе Ханчжоу в Китае;
• Prosperity REIT (тикер на HKEX: 808) — данный REIT владеет и управляет 7 небоскребами с офисами класса А в Гонконге;
• Regal REIT (тикер на HKEX: 1881) — фокусируется на владении и управлении гостиницами в Гонконге. На середину 2020 года в портфеле фонда находятся 9 гостиниц;
• Sunlight REIT (тикер на HKEX: 435) — владеет и управляет диверсифицированным портфелем из 11 офисных высотных зданий и 5 торговых центров в Гонконге.

Ли Кашин, богатейший китаец, сделал своё состояние на гонконгской недвижимости.

В Гонконге нет налогов на дивиденды и прирост капитала для частных инвесторов. Но сам фонд REIT платит 16,5% корпоративного налога с прибыли. Гонконгская биржа рассчитывает специальный индекс HS-REIT для торгующихся на площадке паёв REIT.

Кстати, авторы, рассуждая о гипотетических рисках инвестиций в гостиничные REIT, привели возможный сценарий с масштабной эпидемией инфекционного заболевания с последующим падением туристического потока на 50%. Как в воду глядели. Но, как показал коронакризис 2020-го года, для отдельных отраслей экономики реальность бывает намного мрачнее самых пессимистических прогнозов. Хороший видео-обзор по отбору REIT в инвестиционный портфель представлен ниже: